Sorgen wegen Wohninitiative, aber nicht wegen 10-Millionen-Initiative

Steigende Miet- und Immobilienwerte, robuste Renditen: Immobilien-Direktanlagen waren für Grossinvestoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienfonds auch im letzten Jahr eine rentable und sichere Investition. Das zeigt der Swiss Property Benchmark* des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI. Doch es gibt keine Garantie, dass das auch so bleibt. Negativen Einfluss könnten dieses Jahr unter anderem zwei Volksabstimmungen haben, über die am 14. Juni abgestimmt wird: auf kantonaler Ebene die Wohnschutz-Initiative, auf nationaler die Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz».

Keine allzu grossen Sorgen machen sich Immobilienfachleute wegen der aus SVP-Kreisen lancierten 10-Millionen-Initiative. Gemäss einer IAZI-Umfrage unter 200 Fachleuten geht nur eine Minderheit von einem Ja aus. Ganz anders die Einschätzung der Zürcher Wohnschutz-Initiative: Hier rechnen 54 Prozent (Deutschschweiz) bzw. 57 Prozent (Romandie) mit einer Annahme – und in der Folge mit sinkenden Marktwerten ihrer Immobilien. «Vor dieser Initiative hat die Branche richtig Respekt», erklärte IAZI-Präsident Donato Scognamiglio am Montag vor Medienvertretern in Zürich.

Investoren warnen vor Folgen

Die vom Mieterinnen- und Mieterverband lancierte Wohnschutz-Initiative sieht Bewilligungspflichten bei Abbrüchen und Umbauten vor sowie Mietzinsvorschriften. Ziel der von SP, den Grünen und der AL unterstützten Vorlage ist der Schutz von bezahlbarem Wohnraum. Die Immobilienbranche warnt hingegen vor den Folgen der Initiative: Bauinvestitionen würden unter diesen Umständen unattraktiv. Dabei wird jeweils gerne auf Basel-Stadt verwiesen, wo ähnliche Vorschriften zu einem Nachlassen der Wohnbautätigkeit geführt haben.

Sollte es ein Ja zur Initiative geben, wäre es den einzelnen Städten und Gemeinden überlassen, diese umzusetzen. Sie könnte grundsätzlich nur dort angewendet werden, wo statistisch gesehen Wohnungsmangel oder gar Wohnungsnot herrscht, also eine Leerstandsquote von unter 1,5 Prozent. Das ist derzeit in 148 von 160 Zürcher Gemeinden der Fall. Zu den wenigen Ausnahmen, wo die Initiative derzeit nicht angewendet werden könnte, zählen (im Bezirk Affoltern) Aeugst und Maschwanden.

Zuwanderung nicht Hauptgrund

«Mega gechillt» (Scognamiglio) schätzen die befragten Immobilienfachleute im Vergleich dazu die 10-Millionen-Initiative ein. Nur 41 Prozent der Befragten in der Deutschschweiz und 37 Prozent in der Romandie rechnen mit einem Ja. Selbst bei einer Annahme gehen die Fachleute nur von einem geringen Einfluss auf die Marktwerte von Rendite-Immobilien aus (+0,2 Deutschschweiz, –1 % Romandie).

Sconamiglio, der als Kantonsrat (EVP) auch politisch aktiv ist, teilt diese Gelassenheit nicht, wie er vor den Medien durchblicken liess. Gleichzeitig warnt er die Befürworter der Initiative vor zu grossen Hoffnungen. Die Zuwanderung sei «nicht der Haupthebel» für die Situation auf dem Wohnungsmarkt. Stärker ins Gewicht fielen unter anderem die weiter stark wachsende Zahl von Ein-Personen-Haushalten, die Zinspolitik und die bereits hohe Verdichtung in den Bauzonen. Eine Begrenzung der Zuwanderung könnte überdies zu einem Fachkräftemangel auf dem Bau führen. Solche Szenarien könnten derzeit in einigen Regionen der USA beobachtet werden.

Kein gutes Haar liess Scognamiglio an der kürzlich von der Stadt Zürich vorgestellten BZO-Totalrevision. Diese will Immobilieninvestoren bei Um- und Aufzonungen verpflichten, 75 Prozent der zusätzlichen Wohnung preisgünstig zu vermieten. Für Scognamiglio ein absurd hoher Anteil: «Die Revision wird das Gegenteil von dem auslösen, was sie anstrebt. In Zürich werden die Mieten weiter durch die Decke gehen.»

Einkommen halten nicht Schritt

Unbestritten ist, dass die Angebotsmieten (neue Wohnungen) immer weiter steigen – und die Einkommen nicht Schritt halten. Das IAZI nennt als Beispiel eine Wohnung, deren Mietzins (ohne Nebenkosten) sich 2021 auf 1544 Franken belief; 2025 musste für eine solche Wohnung bereits 1793 Franken bezahlt werden. Das sind 17 Prozent mehr. Um sich das leisten zu können, hätte das Einkommen der Mietenden im selben Zeitraum von 5300 auf 6200 Franken steigen müssen, ein Sprung, der weit über der durchschnittlichen Lohnsteigerung liegt. Die Folge: Mieter sind gezwungen, weiter aufs Land hinauszuziehen in preisgünstigere Wohnungen – oder Abstriche bei der Wohnungsqualität zu machen.

Anders sieht die Rechnung für Altmieter (Bestandesmieten) aus. Aufgrund der gesetzlichen Vorschriften hat sich für sie in den letzten Jahren kaum etwas geändert, abgesehen von den Nebenkosten.

Robuste Renditen

Die Unfähigkeit und/oder der Unwille der Politikerinnen und Politiker, konsensfähige Auswege aus der vielerorts herrschenden Wohnungskrise zu finden, lässt derweil die Kassen der Immobilienbranche weiter klingeln. Gemäss dem IAZI Swiss Property Benchmark* ist der Wert von Immobilienanlagen auch 2025 gestiegen, ebenso die Mieten – und zwar sowohl im Wohnsegment als auch bei Büro- und Geschäftsliegenschaften. Konkret stiegen die Wohnungsmieten pro Quadratmeter um 3,7 Prozent (Median), die der Büro- und Geschäftsmieten gar um 7,6 Prozent. Die Netto-Renditen blieben bei attraktiven 2,9 Prozent (Wohnen) beziehungsweise 3,1 Prozent (Büro/Geschäft).

Laut IAZI war das vergangene Jahr durch die geopolitischen Spannungen, Handelskonflikte und Inflationsrisiken «geprägt von einem erhöhten Wunsch nach Sicherheit». Anleger suchten verstärkt «Zuflucht in stabilen Sachwerten wie Immobilien und Gold sowie in Schweizer Franken». Ob das fragile Umfeld die Nachfrage nach «Renditeliegenschaften als sicher wahrgenommene Anlage» im laufenden Jahr weiter antreibe oder wirtschaftliche Risiken überwiegen, bleibe offen. Zu den namentlichen Risiken zählt Scognamiglio die Inflationsgefahr, die nicht unterschätzt werden sollte.

*Der Swiss Property Benchmark ist laut IAZI «der grösste und repräsentativste Datenpool zu Immobilien-Direktanlangen». Er basiert seit 1994 auf rund 16000 Liegenschaften mit einem Marktwert von 330 Milliarden Franken, die sich hauptsächlich im Besitz von Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienfonds befinden. Für das Jahr 2025 wurden rund 6500 Liegenschaften mit einem Marktwert von knapp 170 Milliarden Franken analysiert.