Ungenutzter Platz für über 20000 Wohnungen im Kanton Zürich

Seit Jahren steigen in der Schweiz die Immobilienpreise und die Mieten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Doch in der Politik blockieren sich die Rechten und die Linken auf der Suche nach Lösungen immer wieder gegenseitig.

Dabei dürfte sich das Problem weiter verschärfen: Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz ist mittlerweile auf 0,9 % gesunken (Kanton Zürich: 0,52 %, Stand Juni 2026) und die Nettozuwanderung ist weiterhin hoch (2025: +75000 Personen).

Eine der zentralen Fragen lautet daher: Wo kann zusätzlicher, gut erschlossener Wohnraum entstehen, ohne Grünflächen zu überbauen oder die Verdichtung auszubremsen?

Einen neuen Lösungsansatz präsentieren hier die Zürcher Consult AG Statistical Services in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister IAZI. Sie analysierten das Wohnraumpotenzial von über 9300 Industrie- und Gewerbeparzellen im Kanton Zürich. Resultat: Auf 1245 Grundstücken in 115 Gemeinden könnten rund 16000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Bei einer stärkeren Nutzung geeigneter Flächen steige das Potenzial sogar auf 20000 Wohnungen, erklärte IAZI-Verwaltungsratspräsident Donato Scognamiglio am Dienstag vor Medienvertretern in Zürich. Dies entspräche Wohnraum für knapp 42000 Personen.

Eine eindrückliche Zahl. Vergleicht man nämlich den Bevölkerungszuwachs und die Nettowohnungsproduktion im Kanton Zürich in den letzten drei Jahren, so fehlen jährlich durchschnittlich 2400 Wohnungen. Mit anderen Worten: Der in den Industrie- und Gewerbegebieten errechnete potenzielle Wohnraum könnte den fehlenden Platzbedarf für neun Jahre decken.

Die Erkenntnisse sind in der umfangreichen Studie «Wohnraumpotenzial im Kanton Zürich» zusammengefasst. Auch im Säuliamt sieht die Studie Möglichkeiten, im Vergleich zu anderen Bezirken aber eher wenige.

Der Haken an der Sache: Das geltende Planungs- und Baugesetz verhindert derzeit eine solche Lösung. Wohnbauten sind auf Industrie- und Gewerbeflächen im Kanton Zürich nicht erlaubt. Das gilt auch in den meisten anderen Kantonen – mit Ausnahme des Kantons Solothurn.

Potenzial regional unterschiedlich

Im Kanton Zürich ist das Wohnraumpotenzial in Industrie- und Gewerbezonen allerdings unterschiedlich verteilt, so die Studie. Angeführt wird die Tabelle von Winterthur. Hier sieht die Studie Möglichkeiten für 1172 zusätzliche Wohnungen und somit «sehr hohes Potenzial». Dahinter folgen Volketswil (878 Wohnungen), Uster (633), Regensdorf (527) und Niederglatt (457), Dielsdorf (453), Dietikon (453), Niederhasli (440), Zürich (428) und Bülach (390). 36 % des kantonalen Potenzials liegen in diesen zehn Gemeinden. Aufgeteilt nach Bezirken liegt Dielsdorf vor Bülach und Winterthur.

Im Säuliamt sieht die Studie nur in Affoltern «hohes Potenzial» (100–200 Wohnungen). «Mittleres Potenzial» (20–100 Wohnungen) wurde in Hausen, Mettmenstetten, Obfelden und Ottenbach festgestellt, «niedriges Potenzial» (0–20 Wohnungen) in Hedingen, Knonau und Wettswil. In den übrigen Gemeinden wurde kein Potenzial eruiert.

Über 150 Faktoren berücksichtigt

Untersucht wurden freie Flächen, auf denen zusätzliche Wohngebäude neben bestehenden Bauten Platz finden könnten. Vorhandene Erschliessungen könnten mitgenutzt werden, Gewerbebetriebe blieben erhalten, betonte Scognamiglio mehrmals.

Neben dem baulichen Spielraum prüfte die Studie auch die ÖV-Anbindungen und die Erreichbarkeit wichtiger Alltagsangebote, mögliche Einschränkungen durch Verkehrslärm oder Gewässerräume sowie den lokalen Wohnbedarf. Bei jeder untersuchten Parzelle wurden über 150 Faktoren miteinbezogen.

Grundlegende Veränderungen

Die heutige Situation hängt mit den Ursprüngen der Industrialisierung im 19. Jahrhundert zusammen. Damals wurden Fabriken und Gewerbebetriebe häufig ausserhalb der Wohnanlagen angesiedelt. Damit sollten die Menschen vor Immissionen wie Rauch, Gerüchen und Maschinenlärm geschützt werden, so die Studie. Die Zonenplanung des 20. Jahrhunderts habe diese Trennung verankert. Doch seither hätten sich die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen grundlegend verändert. Der wachsende Siedlungsraum habe heute viele dieser früheren Randlagen umschlossen. Gleichzeitig sei der Anteil der Dienstleistungsbranchen stark gestiegen, während jener von Industrie und Produktion stark zurückging – und damit die Emissionen.

Politischer Vorstoss angekündigt

Scognamiglio, der für die EVP im Zürcher Kantonsrat sitzt und bei den Wahlen 2027 für einen Sitz in der Regierung kandidiert, will es nicht bei der Studie bewenden lassen. Er kündigte an, mit einer parlamentarischen Initiative eine entsprechende Gesetzesänderung vorzuschlagen.

Der Unternehmer, Politiker und Professor für Immobilienwirtschaft geht davon aus, dass die Zuwanderung weiter hoch bleibt. Mit Blick auf die vielen globalen Unsicherheiten und die jüngsten Krawalle, etwa in Frankreich, meinte er: «Wenn es chlöpft und tätscht, dann gehen die Leute eben dorthin, wo es nicht chlöpft und tätscht», zum Beispiel in die Schweiz. Er sehe daher auch keine Trendwende bei den Immobilienpreisen. «Dass es bald günstige Wohnungen gibt, halte ich genauso für unwahrscheinlich wie morgen einen Schock auf dem Immobilienmarkt.»