Das Säuliamt hat an Attraktivität zugelegt

In den letzten Wochen zeigte der ­«Anzeiger» auf, wo überall gebaut wird. Fast 1000 Wohnungen sind im Knonauer Amt entweder im Bau oder geplant. Wie zu erwarten, entstehen mit 276 Wohnungen am Bezirkshauptort die meisten neuen Wohneinheiten. Dabei hat der sich im Bau befindende Braui­park den grössten Anteil.

Blickt man auf die Zahlen des statistischen Amtes des Kantons Zürich sieht man eine konti­nuierliche Steigerung des Wohnungsbestandes im Amt. So werden für den Bezirk Affoltern 1990 noch 13643 Wohnungen angegeben. Die aktuellsten verfügbaren Werte sind aus dem Jahr 2022. Dann bestanden 25777 Wohnungen im Bezirk. Das ist ein Anstieg von beeindruckenden 89 Prozent.

Der Anstieg bei den Einfamilien­häusern ist nicht ganz so stark. 1990 bestanden 5389 Häuser im Amt, im Jahr 2022 war die Zahl bei 8140. So sank auch der Anteil an Einfamilienhäusern am Wohnungsbestand in diesem Zeitraum von 39,5 Prozent auf 31,6 Prozent.

Extrem tiefe Leerwohnungsziffer

Auf dem Immobilienmarkt im Säuliamt ist die Nachfrage aktuell klar höher als das Angebot. Dies belegen zum Beispiel auch Zahlen der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner, welche der ­«Anzeiger» auf Anfrage erhalten hat. So weist die Firma eine Leerwohnungs­ziffer für die Region Knonauer Amt im letzten Jahr von 0,7 Prozent aus. In den letzten zehn Jahren lag der höchste Wert bei 1,8 Prozent im Jahr 2018. Blickt man hier noch rein auf die Einfamilienhäuser sind die Zahlen noch tiefer. So standen per Stichtag vom 1. Juni 2023 in der Stadt Affoltern nur zwei Einfamilienhäuser leer, im Bezirk immerhin 33 Häuser. Robert Weinert, Head of ­Research bei Wüest Partner, sagt dazu, dass dies extrem niedrige Zahlen seien. «Die Zahlen sind tiefer als der gesamtschweizerische Schnitt und dieser ist eigentlich schon tief», erklärt er dazu.

Wüest Partner macht auch Prognosen zur Entwicklung der Bevölkerungszahlen. Von der heutigen Einwohnerzahl von 57851 Bewohnerinnen und Bewohnern im Knonauer Amt geht die Firma aus, dass bis 2050 fast 14000 neue Personen dazukommen. Allein die Stadt Affoltern würde dann über 16000 Einwohnende umfassen, das Säuliamt 71742 Einwohnende. Dabei geht Wüest Partner aber von einer Verlangsamung des Wachstums aus. So wird mit einem Rückgang der Überzahl Geburten gegenüber Todesfällen sowie einem tieferen Wanderungssaldo, das heisst mit weniger Zuzügen ins Amt, gerechnet.

4-Zimmer-Wohnungen am beliebtesten

Bei den Wohnformen machen gemäss statistischem Amt im Bezirk Affoltern die 4-Zimmer-Wohnungen mit 30,1 Prozent den grössten Anteil aus. Danach folgen mit jeweils knapp über 20 Prozent die 3- und 5-Zimmer-Wohnungen. Diese Werte stammen von 2022.

Dazu liefert Wüest Partner auch Zahlen zu den Grössen der Privathaushalte im Bezirk. Mit einem Anteil von 35 Prozent sind die Zwei-Personen-Haushalte die grösste Gruppe im Bezirk. Gut 30 Prozent machen die Ein-Personen-Haushalte aus. Drei-Personen-Haushalte kommen auf eine Quote von 13,5 Prozent. Vier- und mehr Personen in einem Haushalt bilden gut einen Fünftel am gesamten Anteil. Diese Angaben beziehen sich auch auf 2022. In einer Pro­gnose der Haushaltsstrukturen für die Stadt Affoltern rechnen die Fachleute bei Ein-Personen-Haushalten mit einer Zunahme des Anteils von heute 34,8 auf 36,2 Prozent. Zwei-Personen-Haushalte bleiben etwa gleich, bei Drei- und Vier-Personen-Haushalten wird ein kleiner Rückgang erwartet.

Robert Weinert sagt dazu: «Der Anteil an Drei- und Vier-Personen-Haushalten geht zurück. Das ist dem Trend zu kleineren Haushalten geschuldet.» Er sieht dies im Zusammenhang mit dem gesellschaftlichen Phänomen zur Individualisierung und dass der Anteil der älteren Bevölkerung grösser wird.

Bei den Mietpreisen beträgt der ­Median-Wert für die Nettomiete pro Quadratmeter und Jahr für eine 4-Zimmer-Wohnung 245 Franken. Dieser Wert blieb in den letzten zwei Jahren relativ stabil, wie die Zahlen von Wüest Partner zeigen. Bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gab es hingegen einen Anstieg. Am Beispiel des Kaufpreises pro Quadratmeter für eine 4-Zimmer-Wohnung wird ein Median-Wert von 9521 Franken fürs 3. Quartal 2021 ausgewiesen. Dieser Wert stieg kontinuierlich auf 10543 Franken fürs 4. Quartal 2023. Generell zahlt man im Säuliamt für eine 5-Zimmer Eigentumswohnung 1,6 Millionen Franken (Median-Wert). Unter einer Million Franken erhält man eine 3-Zimmer-Wohnung (948000 Franken).

Der Experte von Wüest Partner betont, dass das Knonauer Amt hier auch von der Corona-Pandemie profitiert hat. So habe in dieser Zeit die Attraktivität praktisch über Nacht zugenommen. Da spielte auch die Verfügbarkeit von Home Office eine Rolle: «Wenn man nur noch drei anstatt fünf Tage in der Woche nach Zürich pendeln muss, gleicht dies den Standortnachteil aus.»

Teures Bauland

Gemäss Wüest Partner sind auch die Baulandpreise gestiegen. So stieg der Bauland-Quadratmeterpreis bei Mehrfamilienhäusern in der Stadt Affoltern im Zeitraum von 2018 bis 2023 von 1590 Franken auf 2140 Franken (jeweils ­Medianwerte). Auf das Knonauer Amt bezogen liegt der Median-Wert bei 1740 Franken. Im Vergleich ist das Knonauer Amt noch günstiger als der Kanton. Dort liegt der Wert bei 3080 Franken. Dazu merkt der Experte aber an, dass ein Vergleich bei Mehrfamilienhäusern eher schwierig sei. Es spiele hier sicher mit, dass im Knonauer Amt nicht so hohe Bauten möglich seien wie andernorts im Kanton. Dies erlaube eine nicht so grosse Ausnützung wie in anderen Gebieten und führe zu tieferen Preisen. Bei den Baulandpreisen für Einfamilienhäuser sind die Unterschiede nicht so gross. Affoltern liegt da sogar etwas über dem Kantonsschnitt. «Affoltern ist eine ­attraktive Gemeinde für Einfamilienhäuser. Für Mietwohnungen würde ein Investor eher Orte wie Dübendorf oder Wallisellen wählen, welche näher an der Stadt Zürich liegen», führt Weinert aus.

Attraktives Knonauer Amt

Abschliessend sagt der Experte, dass das Knonauer Amt noch einer der wenigen Orte sei, wo weiterhin Bauland zur Verfügung stehe. Die Attraktivität, insbesondere für Wohneigentum, sei in den letzten Jahren gestiegen. «Als Standortvorteile sehe ich die gut erreichbare Innerschweiz, den von vielen Orten vorhandenen Blick in die Berge, aber auch die Nähe zur Stadt Zürich», sagt Robert Weinert.