Herzog & de Meuron bauen in Affoltern

Für die langfristige räumliche Zukunft des Knonauer Amts ist die Stadt Affoltern als Regionalzentrum von zentraler Bedeutung. Die vom Schweizer Stimmvolk angenommene Revision des Raumplanungsgesetzes gibt die Stossrichtung vor: Die Siedlung soll sich nach innen entwickeln. Die Stimmbevölkerung des Kantons Zürich hat in den letzten Jahren ebenfalls klar zum Ausdruck gebracht, dass Massnahmen gegen eine Zersiedlung gewünscht sind. Siedlungsentwicklung nach innen bedeutet, dass die Potenziale der bestehenden Bauzonen gemäss Bau- und Zonenordnung ausgeschöpft werden oder eine erhöhte Dichte an geeigneten Lagen zu schaffen ist.

Um den Bestrebungen gerecht zu werden und die Siedlungsentwicklung nach innen erfolgreich zu gestalten und geeignete Lagen für eine punktuelle Innenverdichtung auszuscheiden, überarbeitete der Stadtrat das städtische Siedlungsleitbild. Darin sind im Stadtzentrum qualitative und punktuelle Innenverdichtungen vorgesehen. Diese können unter anderem durch die Sonderbauvorschriften erreicht werden. Das Zena-Areal liegt am Rande des Stadtzentrums an der Zwillikerstrasse zwischen Bahndamm und Schulanlage Ennetgraben. Es qualifiziert sich an dieser Lage für Bauten mit höherer Dichte.

Auf dem Zena-Areal soll von Regelbauweise abgewichen werden

Sonderbauvorschriften dienen dazu, für besondere Nutzungen spezielle Bauvorschriften mit einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen zu schaffen und fördern die qualitative Innenentwicklung. Sie sollen eine freiere Überbauung ermöglichen und dürfen zu diesem Zweck von der Regelbauweise der Bau- und Zonenordnung und von den kantonalen Mindestvorschriften abweichen. Bei solchen Abweichungen von der Regelbauweise gilt umso mehr, auf eine qualitätsvolle architektonische und städtebauliche Gestaltung hinzuwirken, um die Siedlungsentwicklung zielführend zu gestalten. Dies kann mit der qualitätssichernden Anforderung der Sonderbauvorschriften in Verbindung mit einem Gestaltungsplan garantiert werden.

Die Bau- und Zonenordnung ordnet das Zena-Areal der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung (WG3) zu. Mit dem anrechenbaren Untergeschoss, den drei Vollgeschossen und dem Dachgeschoss sind derzeit insgesamt fünf Geschosse für das Wohnen und Arbeiten nach Regelbauweise möglich.

Mit der vorliegenden Anpassung der Bau- und Zonenordnung soll nun die Möglichkeit geschaffen werden, dass im Zena-Areal von der Regelbauweise abgewichen werden kann. Die Sonderbauvorschriften regeln die Masse und Überbaubarkeit für eine hohe Dichte. So sollen die Gebäude zum Beispiel bis zu 25 Meter hoch werden können. Nebst der hohen Dichte ermöglichen die Sonderbauvorschriften mit der Gestaltungsplanpflicht gleichzeitig auch ein besonders nachhaltiges und klimagerechtes Bauvorhaben. Als zielführendes Instrument der qualitativen Planung von Bauten wird der Stadtrat, im Rahmen seiner Kompetenzen, den Gestaltungsplan festsetzen. Der jeweilige Grundeigentümerschaft im Zena-Areal steht es frei, ob gemäss Regelbauweise oder Sonderbauvorschriften gebaut werden soll.

Es bietet sich die Chance für nachhaltigen Wohnraum

Die Sonderbauvorschriften beruhen auf einem qualitativ nachhaltigen Richtprojekt. Das vorliegende Projekt besticht unter anderem mit einer aufgelockerten Silhouette dank Gebäuden mit unterschiedlicher Höhe, die in verschiedenen Winkeln zueinanderstehen. Durch die Setzung von sechs Punkthäusern öffnet sich das Areal der Nachbarschaft und in der Mitte des Zena-Areals wird ein belebender Freiraum gebildet. Diese und viele weitere Mehrwerte können durch die Sonderbauvorschriften, den Gestaltungsplan und den städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Es kann jedoch auch ein anderes, gleichwertiges Bauvorhaben umgesetzt werden, sofern die notwendigen Gestaltungs-, Einordnungs- und Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden. Die Transformation des Zena-Areals sieht eine Entsiegelung der Flächen vor, die mit vielseitigen Grünflächen und Bäumen aufgewertet werden.

Qualitative Sachleistungen und Mehrwertausgleich

Anstelle eines reinen Geldbetrags für den Mehrwertausgleich ist vertraglich festgehalten, dass von der Bauherrschaft qualitative Sachleistungen erbracht werden. Diese Sachleistungen zeigen den Mehrnutzen des Richtprojektes und die Mehrwerte für die Gesellschaft auf. Darunter fällt z.B. die Erstellung von E-Car-Sharing-Parkplätzen inkl. E-Ladestationen zur öffentlichen Mitnutzung oder eine extensive Begrünung, die dem Stadtklima dient und zur Hitzeminderung beiträgt. Zudem muss das geplante Bauvorhaben die hohen Anforderungsrichtlinien des Gold-Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) erfüllen.

Nebst den Sachleistungen wird die Stadt Affoltern am Albis eine Geldleistung in der Höhe von etwas mehr als einer Million Franken erhalten. Dieser Geldbetrag kann aufgrund des kommunalen Mehrwertausgleichs für weitere Massnahmen der Raumplanung verwendet werden. Der Stadtrat hat den städtebaulichen Vertrag genehmigt. Dieser ist bei der öffentlichen Auflage der Teilrevision Sonderbauvorschriften Zena-Areal informationshalber beigelegt und einsehbar.

Öffentliche Auflage und Anhörung ab 17. November

Die öffentliche Auflage und Anhörung findet vom 17. November 2023 bis 17. Januar 2024 statt. Bei der öffentlichen Auflage können konkrete Änderungsanträge zu den Vorlagen eingereicht werden. Die entsprechenden Anträge werden anschliessend geprüft. Über alle nicht berücksichtigten Begehren wird im Planungsbericht Rechenschaft abgegeben. Der Gesetzgeber sieht nicht vor, dass individuelle Korrespondenz geführt wird. Die Planungsunterlagen liegen alsdann bei der Abteilung Bau und Infrastruktur der Stadt Affoltern am Albis auf oder sind auf der Website aufrufbar. Eine detailliertere Auseinandersetzung und Herleitung zu den Sonderbauvorschriften sind im dazugehörigen Planungsbericht nach Art. 47 Raumplanungsverordnung zu finden.

Stefan Trottmann, Stadtschreiber Affoltern

Erinnerung: Öffentliche Informationsveranstaltung Nutzungsplanung, Montag, 11. Dezember, 19.30 Uhr; Dauer zirka 1,5 Stunden mit anschliessendem Apéro; Kasinosaal, Marktplatz 1, Affoltern