Kantonale Kritik an den Plänen für ein Dorfzentrum in Obfelden

Ein adäquates Zentrum für das sich über 2,5 km erstreckende Dorf Obfelden: Dieser Wunsch besteht seit etlichen Jahren, aber lange Zeit waren sich die vier Grundeigentümer mit ihren divergierenden Interessen nicht einig, ob und wie das etwa 5000 Quadratmeter umfassende Areal, für das gemäss Gemeindeversammlung eine Gestaltungsplanpflicht gilt, im Dorfteil Toussen überbaut werden soll. Im Rahmen mehrerer Workshops erfuhr das Überbauungskonzept Änderungen, ehe sich die Parteien dieses Jahr schliesslich zu einer Einigung durchringen konnten und eine gemeinsame Absichtserklärung unterzeichneten.

Gegen den ab 6. Juli bis Anfang September 2018 aufliegenden Gestaltungsplan wurden 36 Einwendungen formuliert, fast allesamt gleichen Inhalts: Kritik an Flachdächern, an oberidischen Parkplätzen im Zentrum des Areals und an einer Einfahrt von der Dorfstrasse her. Unter den Einwendern fand sich unter anderen die Zürcher Planungsgruppe Knonaueramt (ZPK), die sich ebenfalls gegen eine zweite Zufahrt aussprach und empfahl, die oberirdischen Parkplätze auf ein Minimum zu reduzieren.

Verkehrsfläche verkleinern

Nach fünfmonatiger Bearbeitungszeit liegt nun zu diesem privaten Gestaltungsplan ein Bericht des ARE vor, das die Verzögerung mit einer Anzahl von pendenten Geschäften begründete («Anzeiger» vom 18. Dezember). Dem «Anzeiger» liegt diese Stellungnahme aus Zürich inzwischen vor. Daraus geht hervor, dass das ARE die in den Einwendungen formulierten Bedenken weitgehend teilt. Zusammenfassend wird festgehalten, dass die Vorlage Postareal nicht zu überzeugen vermag. Es wird empfohlen, den Gestaltungsplan zu einer weiteren Vorprüfung einzureichen.

Für die kantonale Instanz hat die Qualität im Vergleich zum ursprünglichen Siegerprojekt «nachgelassen». Die präzise, ortsbauliche Setzung der Gebäude aus der früheren Fassung habe einer rationalen, steifen Komposition weichen müssen. Die in der Bau- und Zonenordnung stipulierte Forderung, wonach Neubauten in den Kernzonen K2 und K3 den bestehenden Charakter des Ortsbildes berücksichtigen müssen, werde damit kaum entsprochen, heisst es in dem Bericht. Die Qualität der einzigen, reduzierten Platzfläche werde durch die dominante Parkierungsanalge deutlich beeinträchtigt. «Die Dominanz der Erschliessungsflächen und die Vielfalt der verkehrlichen Anschlusspunkte beeinträchtigen den öffentlichen Raum zusätzlich», hält das der kantonalen Baudirektion angegliederte ARE fest. Es konstatiert, dass die verschiedenen Verkehrs- und Parkierungsflächen zu der als eigentlicher Platz definierten Fläche in keinem akzeptablen Verhältnis stünden. «Die Verkehrsfläche ist deutlich zurückzunehmen, insbesondere auch jene des ruhenden Verkehrs, zugunsten der Platzfläche», heisst es weiter. Die Dominanz der Erschliessungsfläche und die Vielfalt der verkehrlichen Anschlusspunkte beeinträchtigen laut ARE den öffentlichen Raum zusätzlich.

Geplant sind auf dem Areal 88 Wohneinheiten, dazu die Migros, Detailhändler, Spitex, Café/Restaurant (nach Abbruch der «Kreuzstrasse») und weitere Dienstleitungsbetriebe sowie gesamthaft 174 Parkplätze. Vorliegend, so argumentiert das ARE, würde die Umsetzung dieser Planung mehr Verkehr (vor allem PW) erzeugen. Eingeräumt wird aber auch, dass damit die Zentrumsfunktion der Gemeinde gestärkt würde. Kritisiert wird insbesondere auch ein Baubereich, weil er «in ungünstiger Weise umspült wird vom Verkehr». Wörtlich hält das ARE fest: «Die Anschlusspunkte des Postareals an die übergeordneten Ottenbacher- bzw. Dorfstrasse sind von drei auf zwei zu reduzieren.» Weitere Fragen bestehen für das ARE im baulichen Bereich, zum Beispiel bei Spielräumen und Dachterrassen, die vorliegend als «ortsfremd» bezeichnet werden.

Am 5. Juni 2019 an der Gemeindeversammlung?

Zurück zur Überarbeitung an den Absender: So lautet die Botschaft aus Zürich. Sie führt nun dazu, dass sich die Realisierung einer Zentrumsüberbauung auf dem Postareal weiter verzögert. «Wir werden im Januar 2019 in einer Sitzung mit den Grundeigentümern das weitere Vorgehen besprechen», sagt Obfeldens Hochbau- und Liegenschaftenvorstand Stephan Hinners, der es mit Verhandlungsgeschick fertigbrachte, dass die Grundeigentümer in diesem Jahr eine gemeinsame Absichtserklärung unterzeichnet haben. Eine neuerliche Überarbeitung des Gestaltungsplanes, die aufgrund des ARE-Berichts unumgänglich ist, führt natürlich zu einer weiteren Verzögerung. Ursprünglich war geplant, in der Dezember-Gemeindeversammlung 2017 darüber abstimmen zu lassen. Aufgrund der vielen Einwendungen war das schliesslich auch im Dezember 2018 nicht möglich. Und ob der Souverän an der nächsten Gemeindeversammlung, am 4. Juni 2019, darüber befinden kann, ist fraglich – nicht zuletzt, weil eine neuerliche Prüfung in Zürich wohl wieder viel Zeit in Anspruch nehmen wird. «Es ist aber unser Ziel», betont Stephan Hinners.

Wichtiger Player bei der Realisierung eines Zentrum ist die Migros, die auf dem Areal einen sogenannten VOI-Laden realisieren will, einschliesslich einem neuen Restaurant, das die traditionsbehaftete «Kreuzstrasse» ersetzen soll. Für Heinz Fankhauser, Leiter Expansion bei der Migros Genossenschaft Zürich, bestehen drei Möglichkeiten: Weiterfahren mit dem nun zu überarbeitenden Gestaltungsplan, ein Migros-Rückzug aus Obfelden oder – abgesehen von diesem Gestaltungsplan – ein Regelbauwerk, mit anderen Worten: Einreichen eines eigenen Baugesuchs ausserhalb dieses Gestaltungsplans. Ob die Migros das kann, ist derzeit noch hängig vor Bundesgericht. Fankhauser sagt dazu: «Unser eigenes Projekt womöglich gegen den Willen der Bevölkerung durchzusetzen, ist natürlich fraglich.»