Spielraum für verdichtetes Bauen

Nur gerade zwei Traktanden umfasst die Liste der Stalliker Gemeindeversammlung am 15. April: die Harmonisierung von Baubegriffen sowie die Überprüfung der Kernzonenpläne Stallikon Dorf und Sellenbüren. Hier besteht ein Grossteil der noch verbliebenen Baulandreserven der Gemeinde.

Mit den beiden Abstimmungsvorlagen – Obergriff: «Teilrevision Nutzungsplanung (Bau- und Zonenordnung, BZO)» – passt auch die Gemeinde Stallikon ihre bisherigen Bestimmungen den geänderten kantonalen und interkantonalen Vorgaben an. Es ist nach der vom Stimmvolk 2010 gutgeheissenen kommunalen Richt- und Nutzungsplanung bereits die vierte Teilrevision (2016 Waldabstandslinien, Aussichtspunkte, Erholungszone Friedhof; 2020 Waldabstandslinien; 2022 kommunaler Mehrwertausgleich).

Nicht von der Revision betroffen sind die Kleinsiedlungen (Weiler) Gamlikon, Hinterbuchenegg, Tägerst und Vorderbuchenegg. Während Gamlikon dereinst wohl in eine Bauzone eingeteilt werden dürfte, sind die anderen drei Kleinsiedlungen derzeit der provisorischen kantonalen Weilerzone (Nichtbauzonen) zugewiesen. «Provisorisch» deshalb, weil die vom Kanton angestrebte Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen derzeit noch nicht in Kraft gesetzt werden kann. Grund sind hängige Beschwerden.

Mehr Innenverdichtung

Im Grundsatz geht es an der Gemeindeversammlung mit der Vorlage «Harmonisierung» um moderate Änderungen in Richtung Innenverdichtung (Stichwort: «Verdichtetes Bauen»). Sie dürften in den meisten Fällen von den Bauherrinnen und Bauherren begrüsst werden. Daneben geht es um sprachliche Anpassungen und um neue Messweisen (Harmonisierung). So heisst etwa die Gebäudehöhe neu Fassadenhöhe. Aufgrund der geänderten Messweise können Gebäude neu 30 bis 40 cm höher werden.

So weit, so unkompliziert. Aber die zur BZO-Teilrevision veröffentlichte Abstimmungsvorlage dürfte – wie in anderen Gemeinden – auch in Stallikon manche Stimmbürgerinnen und Stimmbürger wohl überfordern: Sie umfasst 44 Seiten, dazu kommen 112 Seiten mit grafischen Darstellungen und vielen Details. Dafür sind alle Änderungen absolut transparent dargestellt.

Grundsätzlich erlauben die vorgeschlagenen Änderungen «Spielräume zur Förderung der Innenentwicklung», wie es in der Vorlage heisst. Mit anderen Worten: Es wird baulich etwas mehr erlaubt als bisher. So soll – um ein paar Beispiele zu nennen – bei Dachgeschossen neu eine sogenannte Kniestockhöhe von 1,5 m gelten (bisher 0,9–1,3 m); Attikageschosse dürfen flächenmässig etwas grösser werden; unbeheizte Wintergärten werden bis zu einer bestimmten Grösse nicht mehr der Ausnützungsziffer angerechnet; die Nutzung des 2. Dachgeschosses wird erleichtert; die Berechnung der Anzahl Pflichtparkplätze wird reduziert; und für die Berechnung der Ausnützungsziffer eines Grundstücks werden neu auch Waldabstandflächen und Gewässerräume angerechnet.

Weiter werden die bisherigen Solaranlagen-Vorschriften gestrichen, weil sie schon im übergeordneten Gesetz geregelt sind. Kantonal wird der Bau von solchen Anlagen erleichtert. Allerdings sind die Baubewilligungsbehörden verpflichtet, in Einzelfällen Gestaltungsauflagen zu machen.

Und neu darf die Grundfläche von Klein- und Anbauten (bisher «besondere Gebäude») nicht grösser sein als 50 Quadratmeter; bisher gab es keine Flächenbeschränkung.

Mit der Vorlage «Kernzonenpläne» sollen in den Kernzonenplänen Sellenbüren und Stallikon einige Anpassungen vorgenommen werden, die fünf Liegenschaften betreffen. Bei vier von ihnen sollen bestimmte, kleinere Anbauten nicht länger als «privilegierte Gebäude» gelten, weil sie für das Ortsbild nicht ausschlaggebend sind. Das gilt namentlich für die Kegelbahn des Restaurants Bürestübli. Auf sie bezieht sich eine der wenigen Einwendungen, die vom Gemeinderat bei der aktuellen Revision nicht berücksichtigt wurden; der präzise Wortlaut findet sich in den Abstimmungsunterlagen.

Bei einer Liegenschaft soll die fakultative Bauflucht innerhalb des Gewässerraums ersatzlos aufgehoben werden.

Keine Pflicht wegen E-Mobilität

Wie der Stalliker Gemeinderat in der Vorlage schreibt, hätte er zur Förderung der Elektromobilität (v. a. E-Autos) gerne Bauherren verpflichten wollen, «vorbereitende Installationen von E-Tankstellen auf Pflichtparkplätzen» zu erstellen. Parkplätze hätten etwa mit Leerrohren versehen und ein gewisser Anteil von Parkplätzen mit E-Ladestationen gebaut werden müssen. Wie die kantonale Baudirektion der Gemeinde mitteilte, fehlt dafür allerdings eine gesetzliche Grundlage. Derartige Bauvorschriften würden einen «Eingriff in die Eigentumsgarantie» darstellen. Dementsprechend würde der Kanton der Gemeinde die Genehmigung einer solchen Vorschrift versagen, weshalb der Gemeinderat auf eine entsprechende Pflicht verzichtet.

Baulandreserven in den Kernzonen

Der Gemeinderat hält generell fest, dass seit 2012 (als der Regierungsrat die damalige BZO bewilligte) in den Wohn- und Mischzonen Stallikons viele neue Überbauungen entstanden. Die Innenentwicklung schreite voran. «Der Überbauungsgrad und der Ausbaugrad liegen heute über dem regionalen und kantonalen Durchschnitt.» Ein Grossteil der noch verbliebenen Baulandreserven befinde sich derzeit in den Kernzonen «und insbesondere dort bestehende Entwicklungsabsichten». Mit der systematischen Überprüfung der Kernzonenpläne würden Voraussetzungen geschaffen, die diese Innenverdichtung, im Rahmen des Baugesetzes, erlauben.