Wohneigentum: Preise steigen weiter
Zudem profitieren nur wenige Mieter vom neuen Referenzzinssatz
Die Eigenheimpreise im Kanton Zürich haben sich erneut verteuert. Nach Berechnungen der Zürcher Kantonalbank (ZKB) stiegen sie im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 4,1 Prozent. Mit einem kleinen Lichtblick rechnet die Bank dagegen auf dem Mietwohnungsmarkt. Da die Nettozuwanderung im bisherigen Jahreslauf deutlich nachgelassen hat, dürfte sich die Wohnungsknappheit in grossen Städten zumindest nicht weiter verschärfen.
Wie die Bank in ihrem «Immobilienbarometer 3. Quartal» schreibt, verlief die Preisentwicklung für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum je nach Region unterschiedlich. In den Zürcher Agglomerationsgemeinden (wozu auch der Bezirk Affoltern gezählt wird) und den ländlichen Gemeinden habe das Wachstum 3,0 beziehungsweise 3,6 Prozent betragen und somit leicht unter dem Schnitt gelegen. In den Zürichsee-Gemeinden, inklusive der Stadt Zürich, habe sich die Preissteigerung auf 5,6 Prozent belaufen. Allerdings schienen sich die Preise in dieser Region «ein wenig zu plafonieren». So betrug das Quartalswachstum nur noch 0,1 Prozent. Dabei dürfte es sich aber nur um eine vorübergehende Abschwächung handeln. Denn, so die ZKB: «Infolge des tiefen Zinsniveaus rechnen wir auch künftig mit einer starken Nachfrage und weiter steigenden Preisen.»
Konkret erwartet die Bank für 2025 und 2026 schweizweit und im Kanton Zürich eine Preissteigerung von 4,5 Prozent.
Keine Entspannung bei Mietwohnungen
Parallel bleibt die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt angespannt. Der Leerwohnungsbestand hat in der Agglomeration und in den ländlichen Gebieten nach einer gewissen Erholung um 2020 wieder seinen langjährigen Tiefststand von rund 1 Prozent erreicht. In den Kernstädten liegt er mit 0,5 Prozent ebenfalls wieder auf dem langjährigen Minimum.
Gemäss dem Altbestandesmietindex der ZKB hat auch nur ein kleiner Teil der Mietenden von der Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes im März dieses Jahres profitiert – deutlich weniger als nach früheren Zinsrückgängen. Gemäss Index stagnierte das Mietniveau im dritten Quartal 2025 weitgehend. Schweizweit blieb der Index unverändert, im Kanton Zürich sank er leicht um 0,2 Prozent. Gemäss den zugrunde liegenden Mietpreisindexdaten des Bundesamts für Statistik (BFS) erhielten 8 Prozent der Schweizer Miethaushalte eine Mietzinssenkung, im Kanton Zürich 14 Prozent.
Nach den Senkungen 2017 und 2020 waren es jeweils deutlich mehr. Im Jahr 2020 hätten praktisch alle Mietenden von der Referenzzinssatzsenkung profitieren können. Aktuell betreffe dies jedoch lediglich diejenigen, die zuvor auch eine Erhöhung erhalten haben – schweizweit rund 40 Prozent und im Kanton Zürich knapp 63 Prozent der Miethaushalte.
Deutlich höhere Abwanderung sorgt für Entspannung
«Die aktuelle Zurückhaltung der Mieter ist weniger Ausdruck von Passivität als eine Folge des Zinsverlaufs der letzten Jahre», wird dazu Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research der ZKB, zitiert. «Bei früheren Senkungen des Referenzzinssatzes hatten praktisch alle Mietenden Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Nun sind es nur jene Mieterinnen und Mieter, die zuvor eine Erhöhung erhalten haben.»
Der 2024 im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) entwickelte Index misst die qualitätsbereinigte Entwicklung der Mieten in Wohnungen ohne Mieterwechsel. Damit schliesst er eine zentrale Informationslücke und zeigt: Seit 2009 sind die Altbestandesmieten nur um 4 Prozent, die Angebotsmieten hingegen um 31 Prozent gestiegen.
Einen wichtigen Einfluss auf die Preisentwicklung auf dem Immobilien- und Mietwohnungsmarkt hat die Nettozuwanderung. Diese betrug in diesem Jahr bis Ende August 41400 Personen. Das sind 17 Prozent weniger als im Vorjahr. Hauptgrund sei die gestiegene Abwanderung, so die Bank. Über 68000 Personen hätten die Schweiz seit Jahresbeginn verlassen, so viele wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr.
Der Trend dürfte sich fortsetzen: Fürs ganze Jahr rechnet die Bank mit einer Nettozuwanderung von 75000 Personen, 2026 von noch 68000. Zum Vergleich: 2024 waren es 83400.
Laut ZKB entlastet diese Entwicklung den Mietwohnungsmarkt in den grossen Städten aber kaum. Zu gross sei der Nachfrageüberhang nach städtischem Wohnen. Die deutlich höhere Abwanderung biete jedoch erstmals seit Jahren die Chance, dass sich die Situation nicht weiter verschärfe.
Relativ schwaches Wachstum im Bezirk
Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Kanton Zürich um durchschnittlich 4,1 Prozent. Das grösste Wachstum wurde mit 5,6 Prozent in der Region «See» (dunkelblau) verzeichnet. In der Agglomeration («Regio», hellblau) betrug das Plus 3,0 Prozent, in den ländlichen Gemeinden («Land», blau) 3,6 Prozent.
