Wohneigentum immer weniger finanzierbar

Nur noch in 17 Prozent aller Gemeinden ist für einen Haushalt mit einem durchschnittlichen Einkommen eine 100 Quadratmeter grosse Eigentumswohnung erschwinglich. Zu diesem Ergebnis kommt die Grossbank UBS in ihrer aktuellen Immobilienstudie «Real Estate Focus 2026».

Als Folge des inzwischen sehr hohen Preisniveaus würden immer weniger Haushalte die Tragbarkeitskriterien für Hypotheken erfüllen, erklärten UBS-Vertreter am Donnerstag in Zürich an einer Medienkonferenz. Um die hohen Finanzierungshürden zu überwinden, müssten in vielen Fällen Einschränkungen in Kauf genommen werden. Das lasse sich etwa an den durchschnittlichen Wohnflächen bei neu gebauten Eigentumswohnungen ablesen: Seit der Jahrtausendwende ist diese von 125 auf 100 Quadratmeter gesunken.

Mit einem durchschnittlichen lokalen Einkommen (Median) wäre derzeit im Säuliamt, gemäss der UBS-Studie, in keiner Gemeinde eine qualitativ hochwertige 100 Quadratmeter grosse Eigentumswohnung finanzierbar. Statistisch gesehen und unter Annahme einer 80-Prozent-Belehnung würde das Geld etwa in Affoltern, Hedingen und Hausen nur für eine Wohnung bis 60 Quadratmeter reichen. In Obfelden, Mettmenstetten und Aeugst lägen bis 70 Quadratmeter drin, in den anderen Gemeinden bis 80 Quadratmeter. Laut UBS-Ökonom Thomas Rieder wird die Tragbarkeit auch «weiter eine Herausforderung bleiben und die Nachfrage bremsen». Wie im Bezirk Affoltern sieht es fast überall rund um Zürich, Zug und Luzern aus.

Günstiger aus Säuliämter Sicht wird es erst ennet der Kantonsgrenze, im Aargau. Gemäss dieser Berechnungsweise gibt es in Jonen, Rottenschwil, Aristau, Merenschwand und Mühlau mehr Wohneigentum fürs Geld, nämlich 80 bis 100 Quadratmeter. Im Raum Baden/Mutschellen liegen Preise allerdings bereits wieder auf Zürcher Niveau.

Mieten dürften weiter steigen

Dennoch sei das Interesse an Wohneigentum ungebrochen, so die UBS. Dank tiefer Hypothekarzinsen lägen die tatsächlich laufenden Kosten für Wohneigentum im Durchschnitt 24 Prozent unter der Miete einer vergleichbaren Wohnung. Das schwache Wirtschaftswachstum und die steigende Unsicherheit auf dem Arbeitsmarkt dürften sich im laufenden Jahr allerdings bremsend auf die Nachfrage auswirken. So dürften die Preise weniger stark zulegen als im Vorjahr; bei Eigentumswohnungen um 3,5 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 2,5 Prozent.

Keine Entspannung ist bei den Mieten in Sicht, die Angebotsmieten dürften auch dieses Jahr steigen, um 2,0 Prozent. Zwar rechnen die UBS-Ökonomen im laufenden Jahr mit einer leicht beschleunigten Wohnbautätigkeit. So dürfte die Zahl fertiggestellter Mietwohnungen landesweit um rund 2000 Einheiten steigen. Das bleibe jedoch «nur ein Tropfen auf den heissen Stein», welcher nur in wenigen Regionen zu einer spürbaren Entspannung führen dürfte. Zudem sei die Zahl neu eingereichter Bauprojekte zuletzt infolge wirtschaftlicher Unsicherheiten und strengerer Finanzierungsvorschriften wieder gesunken.

Gemäss der Bank dürften die Leerstände im laufenden Jahr nochmals leicht sinken. Insbesondere bei günstigen Mietwohnungen sei das Angebot in den letzten Jahren eingebrochen und werde knapp bleiben.

Spitzenmieten unter Druck

Anders sehe es bei luxuriösen Mietwohnungen aus. Im Rahmen des Umbau- und Renovationsbooms der letzten Jahre seien in Ballungszentren viele Objekte im Hochpreissegment positioniert worden. Dies habe zu einem Überschuss an teuren Wohnungen geführt und die Spitzenmieten in den Grossstädten unter Druck gesetzt.

Gestiegene Baukosten

Zu den Ursachen für die hohen Mieten zählt die UBS unter anderem die gestiegenen Baukosten. Betrugen die Neubaukosten für eine 100 Quadratmeter grosse Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus 2019 noch durchschnittlich 420000 Franken, waren es 2025 bereits 490000 Franken. Das liege zum Teil auch an den stetig strengeren Bauvorschriften.

Anders die Situation bei den Geschäfts- und Büroflächen. Aufgrund des schwachen Beschäftigungswachstums dürfte die Nachfrage nach Büroflächen im laufenden Jahr zurückgehen. Eine Ausnahme bildeten moderne, zentral gelegene Büros.

Auch der Schweizer Detailhandel stehe vor anhaltenden Herausforderungen. Während Top-Lagen stabil blieben, sei der breite Markt von Stagnation, strukturellem Überangebot und Margendruck geprägt. Ein wichtiger Faktor ist dabei der Online-Handel, der in den letzten zehn Jahren massiv zugenommen hat. Nach Schätzungen der UBS stieg die Anzahl der Pakete pro Einwohner zwischen 2015 und 2025 von 20 auf 37. Im selben Zeitraum stieg der Online-Konsum pro Einwohner von 860 Franken auf 1730. Parallel dazu verkauften reale Läden (vor allem im Non-Food-Bereich) immer weniger und mussten geschlossen werden. In Zahlen: Gab es 2015 pro 1000 Einwohner noch 4,7 Verkaufsfilialen, waren es letztes Jahr noch 3,9.